深圳安居集团出手收储：平方米以下整栋或整单元房源优先

继广州市增城区官宣拟收购超2万平方米商品房后，同为一线城市的深圳市也迎来了拟开展收购商品房的消息。

8月7日，深圳市属国有独资公司深圳市安居集团有限公司（以下简称“安居集团”）发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，面向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

“一线城市开展此类工作具有更大的优势，其保障房的市场消化能力很强，资金状况也不错。”在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，深圳此次操作意味着一线城市已经开启了“以购代建”的“收储”模式，“预计京沪后续会跟进”。

安居集团发“收储”公告

安居集团发布的通告显示，此次房屋“收储”的征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）商品房性质的住宅、公寓、宿舍等物业类型，但优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

从征集条件来看，需满足四大要求：位置合适、户型面积合适、生活便利、手续齐全。具体来看，收购的房源位置需贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；原则上，项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积在65平方米以下；手续须四证齐全，满足金融机构的贷款要求。

不过，安居集团本次征集有时间限制，征集时间为通告发布之日起至10月31日。在严跃进看来，“此次深圳收购库存房源的操作，其标准和其他城市相似，总结起来即是这几个维度：楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全、产证合规。”

“实际上最核心的一点就是区域具备产业基础，这和各地保障房中落实职住平衡的导向有关。”他补充道。

据安居集团官方网站披露的信息，集团系深圳市专责从事保障性住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，于2016年10月9日挂牌运作，注册资本1000亿元。截至2023年底，集团总资产1965亿元，净资产1043亿元，实现总投资1691亿元；累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套，约占深圳市同期总量的1/3。

过往，安居集团通过深圳公开市场招拍挂所拿下的土地多用于建设租赁用房、人才住房。近两年，安居集团在旧改统租、纾困代建方面也有所布局。如在2023年2月，安居集团成立了深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，开展城中村住宅进行统租升级再出租业务。

多地“收储”细则已公布

收购已建成存量商品房用作保障性住房，这项政策被业内称之为商品房“收储”。4月30日，中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策措施，各地楼市“收储”节奏加快。

杭州市临安区在5月15日发布公告，打响房地产“收储”第一枪。彼时公告显示，临安区拟收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购规模不超过10000平方；收购房源需满足以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积放宽至不超过70平方米等条件。

到了5月17日，商品房“收储”政策再次加码。央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收储已建成未出售的商品房，同时将2023年初设立的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理。

此后，在6月7日举行的国常会和6月12日举行的央行保障性住房再贷款工作推进会上，都有提及商品房“收储”政策。6月20日住房城乡建设部还召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，明确提及要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

华泰证券在《从地方细则展望收储政策方向》的研究报告中指出：截至7月18日，包括杭州临安区、贵州省贵阳市在内的20个城市（县区）已相继发布收储的公告细则。整体来看，大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米，且优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

针对收购价格，有13个城市明确表示将以同地段的保障性住房重置价格（即划拨土地成本 建安成本 不超过5%的利润）作为参考上限。华泰证券还指出，“各地出台相关细则只是第一步，难点在于匹配和交易，预计未来将有更多城市加入收储阵营。”

图片来源：《华泰|房地产：从地方细则展望收储政策方向》

可以发现，这20个已公布项目收购细则的城市大多数是三四线城市，广州和杭州则是在部分区域进行试点。因此，严跃进认为，“安居集团的收购征集是针对深圳全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义。”

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅则指出，“目前，国企收储未售新房是不少地方政策在主力推动的事项之一，也是去库存效果最为直接的一项措施。从政策来看，安居集团此次收储举动，深圳安居集团出手收储：平方米以下整栋或整单元房源优先将对深圳楼市去库存、稳市场起到积极作用。有利于缓解房企资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。”

从数据来看，今年上半年深圳楼市仍然是二手房主场，新房市场数据未达预期。根据乐有家研究中心发布的《2024年上半年深圳楼市报告》，上半年深圳二手住宅过户成交21394套，同比上涨32%，是近3年上半年的新高；同期，新房住宅供应放缓，但成交欠佳导致库存居高不下，去化周期达24.8个月。共售出12135套住宅，环比减少21%，同比减少25%。