月楼市再降温，幅度超预期

文｜邓浩志

市场降温，慎防统计数据不降温

进入7月份后楼市又开始降温了，但统计数据可能未必能够显示。当然，这不是统计造假的结果，具体什么情况呢？

我给大家说说，最近两周我看了一下某壳的统计数据。天河豪宅板块某楼盘，一周262组到访客户，才转化6组。6月份的时候，他们成交量可是环比上涨了几倍，现在彻底回到了5月份，甚至比5月份还差。另外黄埔某热盘，一周91组到访客户，才转化1组，转化率1%都不到。于是又赶紧请到上海某大V空降一批韭菜过来。经过一轮“作法”最终成交10来套。但光靠空投“韭菜”也不是个办法，这么大一个楼盘如果没几个本地客，怎么能提高去化速度呢？还有番禺核心区某超级大盘，开盘一个多月，截止到7月20号，才网签40多套。这还是全新开盘加上抓住6月新政余威的尾巴才有的结果。也就是说进入7月份之后，基本就没咋买过。

以上说的都是广州的明星盘，他们都是品牌房企，货源充足，客流大。都这个结果，其余的更别提了，到访都暴跌，更别谈转化了。虽然现在才7月底，7月统计数据要8月份才能出来，但大概率7月份未必能显示出市场的颓势。因为6月最后几天是这轮行情的高潮。最后两天每天成交量都突破1000套，而这些成交的网签都会延迟到7月上旬，7月多少受到6月底的支持，数据未必会很难看。但7月楼市大幅降温是客观事实。

决策者不能光看滞后的数据，甚至部分城市注水了的数据。还是要有危机感，紧迫感，赶紧准备下一轮刺激市场政策，争取速度更快，步子更大，尽快稳住市场。

一线城市，毕业季租金转涨

毕业季租房需求的释放，让全国大中城市的租金呈现了企稳回升的态势。相关数据显示，今年6月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，环比上升0.13%，时隔4个月，环比数据再度转正。租金企稳回升的原因在于，6月进入毕业季，租赁需求释放增多。

有研究机构预计，由于7月份仍处于毕业季，7月租金或延续稳中有升态势。尽管租金环比已经实现回升，但与历史租金水平对比，全国40个大中城市当前租金水平整体并不及前两年，同比下跌1.82%，跌幅较上月收窄0.14个百分点。其中，一、二线城市租金同比已分别连续下滑12个月和8个月。

租金多少，或者说租金回报率多少，其实在部分学者眼里是衡量房价是否合理的重要指标。一般认为住宅租金回报到3%甚至以上，房屋租售比才趋于合理，这个比例之下的房价才算合理。过去5年，甚至更长时间，一线城市年租金回报率不到2%，基本在1.3%—1.8%之间。而二线城市租金回报率略高，但也只在2%左右，都明显低于3%的要求。反倒是部分三四线城市的租金回报率可能可以达到3%左右的水平。

而最近两年，全国房价持续下跌，似乎有助于修复过低的租金回报值。但实际的情况是，房价跌了，租金也跌了，租金回报率依然维持在较低水平。而另一方面，租金回报率较高的三四线城市也不见得房价更具有抗跌性，月楼市再降温，幅度超预期而且其跌幅甚至远远超过的一二线城市。所以以租金回报率作为房价合理性的衡量释放在中国适用。值得商榷。